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康达五道，诚立千秋
房企存续根本在保运营保交付，展期或是到期地产债的最优解
2022-07-22
激增的偿债压力之下，越来越多的房企选择以交换要约、债务展期等方式，降低境内外的到期债务压力，换取更多时间和空间。
激增的偿债压力之下，越来越多的房企选择以交换要约、债务展期等方式，降低境内外的到期债务压力，换取更多时间和空间。
近期，富力地产(02777.HK)关于旗下10笔美元债的同意征求获得通过，其中包括延长票据到期日、修改利率条款等内容，债券到期时间被延长了3-4年。富力地产短期内的债务压力得到大大缓解。
据不完全统计显示，近一年内，已有20余家房企对旗下超35笔债券进行过要约交换或展期，包括中梁、禹洲、正荣、祥生等房企。
实际上，在融资未恢复、销售市场也没有大幅修复迹象的当下，大多数房企会将手中有限的现金流用于保交付、保供应，推动销售来获取现金流入。这也就意味着，房企对到期债务将采取延期兑付的方式。
在这样的背景下，多位受访业内人士表示，对于投资人来说，除了同意展期其实并无更多选择余地。
债务持续展期
6月中旬，富力地产对旗下的10笔美元债发起了同意征求，对各票据的条款进行修订，其中首条即为“延长票据的到期日”。
据富力公告，10笔美元债中有3笔于2022年内到期，另有7笔是2023年-2024年到期，富力对此给出的展期时限长达3-4年。其中，2022年到期的美元债延期至2025年，2023年的延至2027年，2024年的则延至2028年，期间分期予以兑付。
同时，上述美元债的票面利率多在8%以上，有3笔则超过11%;而寻求同意征求的修订条款则将票面利率统一调整为6.5%。此外，富力还还提议豁免票据项下现有和潜在的相应违约或违约事件。
不过，富力方面也给出了相应的激励和增信措施，包括向票据持有人支付每1000美元本金的5美元同意费;将位于马来西亚新山的富力公主湾项目和位于英国伦敦的LONDON ONE项目纳入抵押物，提供指定账户担保等。
7月11日，富力地产公告称，就上述10笔美元债而言，同意条件已得到满足，对票据相关条款修订及豁免事项等也获得了必要的同意。借此，富力约50亿美元的境外存续债务偿还压力得到相对缓解。
早在富力之前，正荣地产也曾在2月中旬对债务进行批量处理。彼时的正荣地产刚历经了一场股债双杀，其发起了对5笔年内到期境外债务的要约交换及同意征求。其中包括4笔美元债，剩余本金总额约为7.97亿元，一笔剩余本金总额为16亿元的人民币债券。3月底，正荣地产发布公告称，上述交换要约和同意征求达成，此后发行了对应的新票据。
值得一提的是，正荣对到期境外债给出的展期时限为一年到半年不等，而富力地产此番给出的则明显长于这一时间。
除了将债券展期时限直接变长之外，境内地产债则出现了再次展期的情况。
富力地产的境内债“16富力04”总发行规模为19.5亿元。在今年4月份到期时，富力对该笔债券进行了展期，于7月7日兑付第一期15%的本金。
但临近期限，富力对第一期本金的支付方式再度进行调整，将原应一次性兑付的约2.93亿元本金分两期支付，其中7月7日支付7.5%，即1.46亿元，余下“尾款”部分则推迟至2023年4月7日支付。有该笔债券的持有者表示首期款项已到账。
同样的情况也发生在融创身上。4月份时已完成展期的“PR融创01”，在5月15日对首期10%本金及其对应利息进行了足额兑付，但在6月30日的第二次本息支付时出现不确定性。
于是，融创对兑付安排进行了再次调整，将6月、9月需要支付的10%、15%本金，分别缩减至5%、10%本金，并将2023年9月的最后一期本金支付额度从此前的20%增加至30%，减轻了近期的偿付压力。
奥园则接连寻求对到期利息的展期。在完成对“21奥园债”的利息展期之后，7月18日，奥园再发布公告称，“20奥园02”第二年度利息应于2022年8月6日予以兑付，目前该公司拟召开债券持有人会议，对该笔利息寻求12个月的展期。
顺利完成债务展期、兑付计划再调整后，房企短期内的偿债压力得以缓解。不过，东方金诚研报指出，交换要约等方式从形式上避免了违约，但如果企业无法获得现金流缓解流动性压力，其面临的偿债风险将无法得到根本性改变。
东方金诚统计显示，2022年下半年，境内外地产债到期规模为3479.49亿元，其中7月到期规模约为1048.66亿元，迎来高峰期。“行业融资环境未见明显改善情况下，地产债展期或违约规模或将加速累积。”
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